9月21日，備受關注的招商蛇口前海土地的轉性開發(fā)有了進一步的進展。當日，招商蛇口與前海管理局成立的合資公司——深圳市前海蛇口自貿投資發(fā)展有限公司正式揭牌。

　　在合營公司中，招商蛇口及前海管理局分別出資5億元，各占50%股權。雖然股權平分，但該公司的控股主體為招商蛇口，并由招商局集團進行財務并表。

　　在深圳房地產市場迅猛發(fā)展的背景下，前海土地的價值已經大幅提升。因而，在土地變性、被繳地價款、與政府的利益分成等方面，招商蛇口一直沒有同政府達成一致協(xié)議。而今合營公司及平臺公司的成立，被市場解讀為招商蛇口前海土地全面開發(fā)的重要標志。

　　部分券商認為，當前海土地權屬落地時，后期的開發(fā)建設將有望逐漸提速，土地價值也將得到兌現，部分股價不利因素將有所減弱。同時，招商蛇口自身也并不掩飾其對地塊未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。

　　招商蛇口稱，前海蛇口自貿區(qū)是集深港合作、“一帶一路”、自貿試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身，具有獨特的政策優(yōu)勢和改革開放戰(zhàn)略優(yōu)勢。作為建設開發(fā)前海蛇口自貿區(qū)的最大企業(yè)主體，其將享受前海蛇口獨特的政策優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢。

　　招商蛇口前海沉浮

　　據觀點地產新媒體了解，在總面積約為14.92平方公里的前海，招商局集團擁有其中3.9平方公里的土地，占據約1/3。

　　在2015年底換股重組時，招商蛇口獲得了招商局2.37平方公里的土地。隨后，通過獲得子公司兩個項目約共0.0558平方公里，招商蛇口在前海共計擁有土地儲備2.42平方公里，占整個前海片區(qū)土地面積的16%。

　　然而，即便擁有大量土儲，招商蛇口對這些地塊卻陷入了“動不得”的局面。截至2015年底，在這2.42平方公里的土地中，尚有1.08公里土地未獲得土地使用權證書。據招商蛇口在2015年年報中所稱，雖然前海地塊為合法擁有，但由于土地使用權仍位于深港合作區(qū)內，根據相關法律文件，該等土地使用權需調整規(guī)劃用途。

　　由于前海合作區(qū)的單元規(guī)劃還在制定當中，具體宗地的規(guī)劃用途尚未確定，相關部門暫停辦理前海片區(qū)的土地登記，招商蛇口及控股子公司尚未辦理土地權屬證書的前海灣物流園區(qū)出讓土地暫時無法辦理權屬證書。

　　土地性質未能轉換，便意味著地塊無法開工建設，也無法為企業(yè)帶來現金流。直到2016年5月17日，在股東大會上，招商蛇口董事長孫承銘透露，公司已與政府基本達成共識，談判也已到了收官階段。如孫承銘所言，此后關于招商蛇口與前海管理局的合作陸續(xù)有了更多的進展。

　　根據6月18日招商局集團與前海管理局就合資公司所簽定的框架協(xié)議，招商蛇口所控股的平臺公司將作為出資主體，與前海管理局下屬深圳市前海開發(fā)投資控股有限公司共同組建合資公司推進自貿區(qū)建設。

　　兩者所成立的合資公司即深圳市前海蛇口自貿投資發(fā)展有限公司，將以招商局集團原前海灣物流園區(qū)3.9平方公里土地為合作基礎，在扣除現狀保留用地后，剩余2.9平方公里土地納入合作范圍，較之前的2.42平方公里，增加了約20%。

　　在合資公司的股權方面，招商蛇口與前海管理局分別出資5億元，各占50%的股權，由招商局集團一方實現財務并表。

　　而后于7月28日，招商蛇口披露了平臺公司的進展情況，其與安通捷碼頭倉儲服務(深圳)有限公司、招商局物流共同投資設立合資公司深圳市招商前海投資控股有限公司(平臺公司)。其中，招商蛇口認繳出資4.29億元，占注冊資本82.5%;安通捷碼頭及招商局物流分別占注冊資本14%及3.5%。

　　最新的進展是9月21日，招商蛇口與前海管理局所成立的合營公司正式揭牌，合營公司及平臺公司的成立，被市場解讀為招商蛇口全面開發(fā)前海土地的重要標志。

　　2.9平方公里土地誘惑

　　可以想象是，一旦這2.9平方公里土地改性成功，所釋放出的價值不可小覷。

　　孫承銘曾在2015年股東大會上透露，當初前海片區(qū)土地裝入招商蛇口的評估價值約為390億元，但與政府談判過程中的前海土地估值已經翻了一倍多，達到了900多億。

　　根據9月18日深圳市政府剛印發(fā)的《深圳市2016年度城市建設與土地利用實施計劃》，2016年，深圳全市(含前海合作區(qū))計劃供應建設用地1350公頃。

　　其中，新增建設用地為200公頃，存量建設用地1150公頃，高達85%的舊改用地比例足見深圳在土地供應方面捉襟見肘的困境。

　　在此背景下，2.9平方公里前海土地無疑具備了極大的想象與發(fā)展空間。在進行工改商調整后，這些地塊新規(guī)劃將包含寫字樓、公寓、酒店、住宅等業(yè)態(tài)，預期建筑面積約505萬平方米。

　　另據中投證券研報統(tǒng)計，招商蛇口在深圳還有多個潛在的土地儲備，包括于太子灣的郵輪城170萬平方米的建筑面積，以及在深圳處于各個階段的城市更新項目開發(fā)建面逾300萬方等。憑借這些土儲，招商蛇口無疑將成為深圳的“大地主”。

　　大量的土地是房地產企業(yè)維持競爭力的前提，也是資本市場對房企估值的參照物之一。招商蛇口在重組上市之際，便獲得了招商局集團大量的土儲。但上市至今，其股價從23.9元跌至9月21日收市價的15.75元，累計跌幅達34%，市盈率為16.24。

　　針對股價不受資本市場待見的情況，有分析則認為，由于吸收的前海土地性質為工業(yè)倉儲用地，尚未完成商業(yè)用地的轉化，因此，招商蛇口的土地紅利無法得到直接的商業(yè)變現，股價也呈現低迷。

　　現在，隨著合資公司的成立，部分市場人士認為，當前海土地權屬落地時，后期的開發(fā)建設將有望逐漸提速，土地價值也將得到兌現，部分不利因素將有所減弱。因此，招商蛇口自身也并不掩飾其對地塊未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。

　　招商蛇口稱，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自貿區(qū)內，而這一區(qū)域是集深港合作、“一帶一路”、自貿試驗區(qū)三大國家戰(zhàn)略于一身，具有獨特的政策優(yōu)勢和改革開放戰(zhàn)略優(yōu)勢。作為建設開發(fā)前海蛇口自貿區(qū)的最大企業(yè)主體，其將享受前海蛇口所獨特的政策優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢。

　　其還表示，招商蛇口將從前海蛇口開始，以復制和升級其“前港-中區(qū)-后城”生態(tài)圈發(fā)展模式為支點，開啟中國自貿園區(qū)綜合開發(fā)的新局面。

　　此外，對于2.9公里土地的運用，孫承銘還曾在股東大會上透露，按照招商蛇口計劃，地塊中的商業(yè)部分既持有也銷售。同時公司在做REITs，之后會將成熟的物業(yè)進行一些REITs的安排。